广州楼市“咸鱼”翻身记:原烂尾楼已盘活九成

来源:羊城晚报
时间:2017-08-12 13:39:12
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  原标题:楼市“咸鱼”翻身记

  文/图 羊城晚报记者 詹青

  《羊城晚报・楼市周刊》本周策划

  2003年,来广州找工作的李林生还记得这一幕城市“奇景”――“一出广州火车站,拐到环市路上,就看到一片荒草地里有一幢高大宏伟、四四方方的建筑。后来,在广州工作多年后,他才知道这叫做――烂尾楼。

插图/采采
插图/采采

  成王败寇,房地产行业信奉的是弱肉强食的丛林法则。迅速膨胀的楼市,曾经是财富的代名词,然而,浮华的另一面,在霓虹闪耀的城市后面,也埋葬着无数追随者的掘金梦。

  这个城市诚实地记载了许多已破碎的掘金梦,许多难以为继的烂尾楼、烂尾地,它们躲在暗处苟延残喘,成为数十年等待翻身的“咸鱼”。

  A 每条“咸鱼”都可以拍成一部电影

  在广州楼市浸淫了数十年、如今已退隐江湖,不愿意透露姓名的林先生告诉羊城晚报记者,每一栋烂尾楼都可以拍成一部电影。

广州烂尾楼如今已经盘活了九成
广州烂尾楼如今已经盘活了九成

  比如,有投资人为此断送性命的,上世纪末,一位穷途末路的合作商就从一栋烂尾楼一跃而下。林先生说,当时很风光的老板们,有些已经死的死病的病,扛不过老天的关,烂尾的可能就彻底烂了;有些则落魄到你无法想象的程度,而且可能牵扯到数百位如蜘蛛网般复杂的债权人,账已经烂到无法收拾的地步。

  有的烂尾楼有着更隐秘的背景,比如某著名烂尾楼,在法院封存的案宗有几米之高。

  每每遥望这一栋栋烂尾楼,林先生都唏嘘不已。他告诉羊城晚报记者,其实这些楼市“咸鱼”形成时日并不长,基本都出现在上世纪末与本世纪初,至今不过20年。然而20年风云变幻,房地产这一行实在是变动太大,有人发达,便有人梦碎。

  B 已有九成“咸鱼” 翻身变“肥肉”

  根据官方公布的数据,广州登记在册的烂尾地有141宗,烂尾楼有82座,数量庞大。

  烂尾楼形成于房地产业发展初期,当时单位福利分房时代结束、房地产业开始勃兴。然而,当时政策法规不成熟,政府对房地产市场还处于摸索管理的状态,对开发商的资质审查不严格,因此,玩“空手道”的开发商比较普遍。

  “真正是空手套白狼,赚死胆大的。”另一位从事房地产业30多年的文先生,向羊城晚报记者讲述当时的情形:当时的开发商是一个人说能拿到地,一个人说能搞到钱,于是两个人就合伙干起来。房子没盖好先卖,那就是“卖楼花”。“卖楼花”赚到钱也不还银行,继续抵押了再搞第二个项目,总之,“不是一个锅盖盖两个锅那么简单,是一个锅盖同时盖几个锅”,正是如此,资金链一旦出现问题,几乎就到了无可挽救的地步。

  烂尾楼就如城市的伤疤,针对烂尾楼与烂尾地,广州政府多次启动处置工作,定制处置方案,同时,得益于这20年土地增值,如今广州市面上影响市容的烂尾楼、烂尾地已经越来越少,“咸鱼翻身”变“肥肉”。比如今年6月底,广信资产包成功拍出,迄今为止,广州已有九成烂尾楼、烂尾地得到盘活。

  C 最咸的“咸鱼”何时才能翻身?

  目前,广州大概还有几十宗烂尾地与烂尾楼仍无进展,成为楼市中那一成尚未盘活的、最咸的“咸鱼”。

  据羊城晚报记者了解,它们中有不少位于黄金地段,比如位于越秀区白云路和广九大马路交界处烂尾十多年的邮政综合楼、位于越秀区大德路的烂尾楼,甚至在珠江新城这样的宝地,也还有被当做停车场的烂尾地。这些“咸鱼”如今身价大涨何止一两百倍,但是仍被搁置,只能说它们是最难啃的“硬骨头”。

  这些“咸鱼”之所以无人问津,可能是因为地块面积不大,盘活后获利空间不大,所以有财力的房企缺乏兴趣。也可能是,这些项目有太错综复杂的产权债务关系,理顺难度太高,实在是“啃不下去”的“硬骨头”。

  这些“咸鱼”要翻身,也许只能寄希望于天时,土地价值攀升是它们“解套”的最大东风。

  D 还有数量庞大的“蚊型咸鱼”

  值得注意的是,广州楼市中还有为数不少的“蚊型咸鱼”,那就是经营不善、至今空置的商用物业、裙楼物业,它们零散地分布在广州不同的角落,被零散的社会资本盯着。

  比如裙楼商业的翻身,最活跃的时间是2011年,住宅限购升级后,商业地产发展提速。包括天河区暨南大学东侧的天河数码创业园、天河区天府路的华建科创广场项目、黄埔大道中的领东128等多个商业项目,都被改造成了写字楼和商铺,成功“翻身”。

  相对来说,裙楼物业是改造空间较大、商用价值最大的品种。

  而市场上空置的商用物业,还有很多更分散的“蚊子肉”――楼上铺、经营不善的写字楼、空置园区等。

  同样在2011年前后,市场上风行的格子铺、麻雀公寓纷纷面市。它们由闲置商用物业改造而成,被大投资客买下,隔成小单位后以一二十万元的低总价,再低门槛卖给大批小投资客。在电商冲击下,众多格子铺如今空置严重,基本在市场上销声匿迹。

  相对而言,得益于楼价上涨、一手公寓禁售,麻雀公寓的境况要好得多,以至于如今迷你型的麻雀公寓仍然非常活跃。

  “这些操作麻雀公寓的人,和当年玩格子铺的,基本是同一群人。”从事商用物业运作多年的文先生告诉羊城晚报记者,“这些投资客手里有两三亿元的资金,最少的也有几千万元,目前一手公寓限售给个人,这些投资客又活跃了起来。”

  逐利是资本的本性,当下投资风仍盛,小投资客接手了这些“翻身咸鱼”,未来会否再度闲置,这又是一个未知数了。

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